Phân lô bán nền là gì? Có nên mua đất phân lô bán nền?

Phân lô bán nền là gì? Quy định, chính sách về phân lô bán nền như thế nào? Liệu đây có phải là hình thức đầu tư đất khôn ngoan mang về nhiều lợi nhuận hấp dẫn không? Hãy cùng Datnenvungven đọc bài viết này để hiểu rõ phân lô bán nền là gì, đồng thời có cái nhìn tổng quát về những lưu ý, kinh nghiệm “vàng” để tránh tình trạng “ tiền mất tật mang” khi chưa hiểu biết rõ.

Phân lô bán nền là gì nhỉ?

Phân lô bán nền là hình thức nổi bật trong lĩnh vực bất động sản. Hiểu một cách rõ ràng và đầy đủ phân lô bán nền là chủ đầu tư tách thửa đất đai được Nhà nước giao làm dự án đầu tư xây dựng, sau đấy chuyển nhượng những thửa đất đã tách cho người khác và họ có thể tự xây nhà ở, kinh doanh.

Điều kiện cần để lập đất phân lô bán nền 

Để có thể lập đất phân lô bán nền, chúng ta cần nắm rõ các quy định pháp luật đưa ra để dự án đầu tư diễn ra suôn sẻ và dễ dàng hơn. Các điều kiện căn cứ vào khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

• Dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đai của cấp huyện mỗi năm.
• Chủ đầu tư cần hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng: công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cho người dân tự xây nhà ở, kinh doanh.
• Các dịch vụ thiết yếu phải đảm bảo theo yêu cầu: điện, nước, thu gom rác thải…
• Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai: thuế đất, các lệ phí về đất nếu có.
• Đặc biệt dự án đất phân lô bán nền phải thuộc khu vực, loại đô thị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Các dự án đất phân lô bán nền không được nằm trong các khu vực sau đây:

 ⥁ Đất phân lô bán nền không được nằm trong các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt hoặc các khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.

⥁ Không nằm ở những khu vực trung tâm hay xung quanh các công trình có điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

 ⥁ Không nằm ở các mặt tiền thuộc tuyến đường cấp khu vực trở lên, các tuyến đường cảnh quan chính của đô thị.

Quy trình lập đất phân lô bán nền

Khi đã nắm rõ các điều khoản để lập nên một dự án đất, vậy quy trình lập đất phân lô bán nền diễn ra như thế nào. Chi tiết quy trình lập như sau:

Bước1: Tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra mức quy hoạch

Đầu tiên bạn cần biết một quỹ đất có thể gồm một chủ hoặc nhiều chủ sở hữu khác nhau, nên chủ đầu tư buộc phải tự giải phóng mặt bằng, đền bù trước khi tiến hành dự án phân lô bán nền. Còn đối với đất của Nhà nước giao thì chủ đầu tư bắt buộc phải dựa theo các điều kiện của luật Đất Đai.

Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án phân lô, xin phép quy hoạch 1/500

• Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện để được hướng dẫn rõ ràng, chính xác.
• Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp huyện.
• Lập quy hoạch tổng mặt bằng sau đó xin phê duyệt tại sở tài nguyên và môi trường quận, huyện.

Bước 3: Đợi phê duyệt quy hoạch 1/500

Thông thường thời gian cơ quan Nhà nước xét duyệt là từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

• Chủ đầu tư thực hiện xây dựng, hoàn thiện cơ sở hạ tầng dự án theo như quy định.
• Kết nối hạ tầng, cấp thoát nước, cấp điện như quy định.
• Khi đã hoàn thiện, chủ đầu tư đề nghị sở tài nguyên môi trường tiến hành nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 5: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai: phí, thuế..

• Chủ đầu tư cần đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất đai ở chi cục thuế cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai như các khoản lệ phí, thuế…
• Tiến hành đo bản, vẽ tách thửa và xin tách thửa. Lưu ý thời gian xin tách thửa thường kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 6: Cuối cùng là tiến hành công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Ưu và nhược điểm của đất phân lô bán nền

Ưu điểm

Với tình hình xã hội đang ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng nhu cầu sở hữu đất đai ngày càng cao. Vậy nên dự án đất phân lô bán nền không thể nào không hot, luôn được quan tâm và săn đón từ những người làm bất động sản nói riêng và người dân nói chung ngày nay. Một số ưu điểm như sau:

Nhược điểm

Mặc dù đất phân lô bán nền có nhiều ưu điểm như thế nhưng khách hàng cần phải chú ý để tránh tiền mất lại còn mang rủi ro về nhà.

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền

Với sự bùng nổ nhanh chóng của ngành bất động sản, người người quan tâm nhà nhà săn đón. Vậy nên có vô số trường hợp dự án “ma” của đất nền phân lô ngày một diễn ra nhiều hơn từ các chủ đầu tư khiến khách hàng vừa “tiền mất tật mang”, kiện tụng rầm rộ nhưng vẫn về số 0. Do đó khi mua đất phân lô bán nền cần tìm hiểu kĩ càng từ nhiều phía, nhiều nguồn thông tin để tránh mắc bẫy của các chủ đầu tư. Dưới đây là những kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn, hiệu quả mà bạn cần biết:

Kiểm tra thông tin của chủ đầu tư

Đây là điều mà khách hàng khi mua đất phải luôn luôn nhớ. Khi mua bạn cần tìm hiểu, xác định xem đó có phải là chủ đầu tư của phần đất nền phân lô hay không để tránh các tình trạng giả mạo tinh vi ngày nay.

Hơn nữa người mua phải xác định được người thực hiện giao dịch với mình có nhận được sự ủy quyền từ chủ đầu tư hay không. Vì “cò đất” xuất hiện rất nhiều nhưng lại giới thiệu hàng loạt thông tin không rõ ràng hoặc đứng ra thực hiện các thủ tục nhưng không có văn bản ủy quyền để đưa ra chứng minh.

Kiểm tra tính pháp lý của dự án đất phân lô bán nền

Khi tiến hành mua đất, người mua nên tìm hiểu và xác nhận xem chủ đầu tư có được UBND cấp phép chuyển nhượng thành hình thức phân lô bán nền không, qua những giấy tờ sau đây:

Đặc biệt khách hàng cũng cần cẩn thận với những lô đất phân lô bán nền giá rẻ so với mặt bằng chung. Vì có thể đó chỉ là chiêu trò của các”cò đất” để thu hút khách hàng chứ không có giá rẻ như vậy. Hoặc là những lô đất đấy ở vị trí xa xôi, hẻo vắng, đang gặp vấn đề, tính pháp lý không minh bạch.

Xác định đất có bị tranh chấp hay không?

Đây là vấn đề mà luôn được khách hàng quan tâm khi chuẩn bị mua đất. Để xem đất có bị tranh chấp hay không, người mua hãy truy cập vào website của dự án đất hoặc liên hệ với văn phòng đất đai mà bạn chuẩn bị mua để kiểm tra thông tin.

Thứ hai là người mua nên liên hệ với UBND hoặc tham khảo từ người dân tại địa phương của lô đất đó xem xét dự án mình mua có bị lừa đảo hay là dự án “ma” không.

Thời hạn sử dụng đất

Ngoài những điều trên, người mua cần phải kiểm tra đất còn thời hạn sử dụng không vì nhiều khi dự án đất phân lô bán nền có đầy đủ điều kiện yêu cầu nhưng đang bị tranh chấp.

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Khách hàng cần kiểm tra xem kết cấu hạ tầng có đúng quy hoạch 1/500 không. Đồng thời hãy xem xét cụ thể, chi tiết các công trình như: hạ tầng kỹ thuật và xã hội có sự kết nối đảm bảo với nhau về các tiện ích nội và ngoại khu không, các dịch vụ hạ tầng…Kiểm tra các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thu gom rác thải, đường thoát nước…mọi thứ có đầy đủ không.

Kinh nghiệm đầu tư đất phân lô bán nền hiệu quả

Một nhà đầu tư đất thành công không chỉ mang về được nhiều lợi nhuận hấp dẫn, những lô đất đầy tiềm năng mà chính chủ đầu tư cần phải có kinh nghiệm, bí quyết và nhìn nhận đúng đắn để có thể gia tăng cơ hội sinh lời đến với mình nhiều hơn.

Chọn đất nền có vị trí tốt

Một trong những yếu tố quan trọng thì đây chính là yếu tố không thể bỏ qua khi bước vào cuộc chơi đầu tư dự án đất phân lô bán nền. Nếu đất có một nơi vị trí tốt, thiên hòa địa lợi, giao thông thuận tiện, đường xá rộng rãi, gần các trục đường lớn, gần các tiện ích ngoại khu. Đảm bảo khu vực hạ tầng giao thông đầy đủ kết nối an toàn thì đây là bước đầu mà những nhà đầu tư yên tâm về giá trị sinh lời sẽ gia tăng trong tương lai. 

Đầu tư vào nơi có mật độ dân tương đối tốt

Khi đầu tư đất phân lô bán nền ngoài yếu tố về giao thông thuận tiện thì con người là yếu tố tiếp theo nhà đầu tư cần để ý. Bạn nên chọn lựa những nơi có khu dân cư đông đúc, thiện lành hoặc trong phạm vi từ 3 đến 5km để chắc suất sự tăng giá bất động sản của những lô đất phân lô bán nền. Vì nơi nào đông dân thì giá đất khu vực đấy cũng tăng lên tương ứng.

Định giá đất nền

Để định giá được đất nền phù hợp bạn phải tìm hiểu tham khảo những lô đất xung quanh từ các nhà môi giới khác nhau hay có thể trò chuyện với dân địa phương tại đó. 

Sau đấy hãy đưa ra ưu, nhược điểm của từng loại đất ở từng khu vực để định được mức giá hợp lý với mỗi khu vực của đất. Không chỉ thế mà điều này còn giúp bạn có thể thương lượng với những người bán sẽ mua được đất nền với giá khá tốt. Đây là then chốt để bạn có thể trở thành “bất động sản bạc tỷ”.

Chọn đất nền phân lô có tính thanh khoản tốt

Đặc biệt khi đầu tư bạn cần phải chú trọng để ý xem tính trạng của miếng đất này ở mỗi giai đoạn nó như thế nào. Ví dụ thời tiết thay đổi khi trời mưa to đất ở đây có bị lụt không, xe cộ qua lại nơi đây có bị bụi nhiều không, nơi thu gom xử lý rác có nằm gần đây không…

Vô vàn thông tin mà bạn cần tham khảo từ nhiều khía cạnh hay khảo sát trên các trang web mua bán đất nền uy tín làm sao để có thể sinh lời theo từng năm ở khu vực đất đó. Đây là yếu tố mang tính quyết định đến thanh khoản của bạn rất nhiều nên hãy xem xét cẩn thận từng chút một.

Cân đối đồng tiền cá nhân khi đầu tư đất phân lô bán nền

Điều cần lưu ý nếu như bạn dùng đòn bẩy tài chính thì không nên vay quá 50% giá trị của lô đất. Bạn chỉ nên dùng đồng tiền nhàn rỗi của mình để đầu tư trong vòng tầm độ 2 đến 6 năm để khi thị trường biến đổi đột ngột bạn vẫn có thể xoay xở được vấn đề lẫn nguồn vốn cá nhân.

Đầu tư đất phân lô bán nền theo đội nhóm

Đây là bước đi khôn ngoan và an toàn nếu bạn là người mới thử sức trong lĩnh vực bất động sản thì nên kết hợp với những người có kinh nghiệm làm nghề lâu năm, am hiểu rộng về thị trường đất hoặc các chuyên gia pháp lý để công việc của mình dễ dàng hơn hoặc nhận được sự giúp đỡ khi gặp khó khăn.

Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền

Khi bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền từ các nhà đầu tư dự án. Việc đầu tiên chủ đầu tư cần phải đảm bảo dự án đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng như quy định pháp luật yêu cầu (Hãy tham khảo kỹ càng, chi tiết quy định tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014).

Ngoài ra người mua hoàn toàn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến dự án đất để kiểm tra tình trạng đất, tránh bị rủi rõ không ngờ đến.

Sau khi đã kiểm tra xong mọi thứ, bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư dự án, kê khai và đóng các phí liên quan đến đất đồng thời làm giấy tờ thủ tục đất đai tại các văn phòng đăng ký đất.

Có nên mua đất phân lô bán nền?

Đây là câu hỏi của hàng loạt nhà đầu tư và người mua khi có ý định mua đất. Vậy có nên mua đất phân lô bán nền không?

Hiện tại với cơn sốt đất như bây giờ thì đất phân lô bán nền đang là phân khúc đầu tư hấp dẫn đối với mọi người. Đầu tiên có thể nói đến là giá cả, nếu biết cách nắm bắt thời cơ mua được đất giá rẻ và bán ra giá tăng trong lúc cơn sốt giá đất cao hơn giá vàng thì nguồn lợi nhuận mang đến rất nhiều. Như vậy câu trả lời vẫn là có nên mua đất phân lô bán nền.

Mức phạt khi tự ý phân lô bán nền là bao nhiêu?

Cũng chính vì nhu cầu người dùng cần đất ngày càng tăng, đầu tư vào đất cũng ngày càng nhiều vậy nên có rất nhiều tình trạng tự ý sử dụng đất để tách thửa, phân lô rồi bán bất chấp dù không đạt quy định pháp luật đưa ra. Vì vậy sẽ có 2 trường hợp vi phạm với mức phạt khác nhau.

Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhưng không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

• Diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt từ 20 đến 50 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 đến 1ha: Phạt từ 50 đến 100 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha: Phạt từ 100 đến 200 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên: Phạt từ 200 đến 500 triệu đồng.

Còn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền trong các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhưng không đủ từ 2 điều kiện trở lên như quy định pháp luật thì áp dụng mức phạt theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

• Diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt từ 50 đến 100 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 1 ha: Phạt từ 100 đến 200 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1 ha đến dưới 3 ha: Phạt từ 200 đến 500 triệu đồng.
• Diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3 ha trở lên: Phạt từ 500 đến 1 tỷ đồng.

Lời kết

Như vậy toàn bộ thông tin chi tiết trên đây sẽ giải đáp cho bạn thắc mắc về đất phân lô bán nền là gì cũng như các điều khoản, chính sách về đất phân lô bán nền để bạn hiểu rõ hơn. Đặc biệt bài viết còn mang đến những kinh nghiệm hữu ích với mong muốn giúp bạn trên hành trình đầu tư đất đúng đắn và sinh lợi nhuận hấp dẫn. Hy vọng bài viết này sẽ có ích cho các nhà đầu tư và quý anh chị có nhu cầu mua đất phân lô bán nền.

Bài viết tham khảo:

• Thuế Nhà Đất Là Gì? Những Vấn Đề Cụ Thể Chi Tiết Nhất
• Block chung cư là gì ? 8 điểm cần lưu ý khi mua chung cư?