Nhà Đất sổ chung là gì ? Rủi ro không phải ai cũng biết?

Nhà đất sổ chung hay nhà đất chung sổ , nghe như là nhiều ngôi nhà, nhiều phần đất của nhiều người dùng chung một sổ ?  Để hiểu biết đầy đủ về quy định mua, bán nhà đất sổ chung , nắm rõ lợi ích và rủi ro khi mua, bán Nhà đất sổ chung. Hãy cùng datnenvungven.org tìm hiểu đến dòng cuối cùng.

À hiện tại , thì Sổ đỏ (Cấp Quyền sử dụng đất) và Sổ hồng (Cấp Quyền sử dụng nhà ở) đã hợp nhất thành một Sổ duy nhất.

Giấy chứng nhận Nhà đất
Giấy chứng nhận Nhà đất

Nhà Đất có sổ chung là gì ?

Khi mua bán nhà đất, căn hộ ,chủ nhà đất sẽ cho bạn xem Giấy chứng nhận nhà đất . Nếu thông tin ghi trên Giấy chứng nhận nhà đất, giống như trên hình thì đó là Nhà đất sổ chung. Hãy cẩn thận.

Nhà Đất sổ chung là gì ?
Giấy chứng nhận Nhà đất sổ chung

Nhà đất sổ chung là tên thường gọi của nhà đất khi nằm trên cùng một giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của hai hay hai người trở lên.

Giá của “Những ngôi nhà chung sổ này” thường rẻ hơn nhiều so với thị trường nên vẫn được nhiều người có thu nhập trung bình thấp lựa chọn.

Có 2 vấn đề thường gặp khi mua nhà sổ chung:

  •  Nhà đất đã có đủ điều kiện để tách thửa ,nhưng khi bán người chủ không tách riêng nhà ra thành một cuốn sổ riêng biệt.
  •  Nhà đất không  đảm bảo đủ điều kiện để tách thửa. (Xem chi tiết trong bài viết này ở phần Điều kiện được mua bán, chuyển nhượng Nhà đất sổ chung)

Vậy rút cục sự khác biệt của Nhà đất sổ chung là gì ?

 Các vấn đề định đoạt liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền…. bạn không thể tự ý quyết định mà phải thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu đồng tình ,dù một chủ sở hữu chỉ định đoạn phần quyền sở hữu của mình.

Pháp luật quy định về Nhà đất sổ chung

Mua Nhà đất sổ chung ai được đứng tên trên sổ ?

Dựa theo khoản 2 Điều 98 trong Luật Đất đai 2013 :

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận Nhà đất phải ghi đầy đủ họ tên của tất cả những người đó.

Ngoài ra, nếu các chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất chỉ yêu cầu cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (ghi thông tin người đại diện và thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Giấy chứng nhận này được cấp cho mỗi người được nhận một bản,  hoặc cấp thêm một bản cho người đại diện nếu cần.

Ai là người cầm sổ khi mua nhà đất chung sổ ?

Theo khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai 2013 :

Khi những người góp tiền ,để nhận chuyển nhượng chung thửa đất . Những người góp tiền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận,  thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người góp tiền  được nhận 1 Giấy chứng nhận.

Những người góp tiền nhận chuyển nhượng chung thửa đất không yêu cầu cấp Giấy chứng nhận , thì Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện-người nhận tiền của những người mua đất.

Lưu ý: Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được thể hiện bằng văn bản có chứng thực hoặc công chứng theo quy định pháp luật (khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

 

Hướng dẫn chuyển nhượng mua bán Nhà Đất sổ chung

Theo quy định của luật đất đai hiện hành, muốn mua bán một phần đất thì trước tiên, đi làm thủ tục tách thửa , sau đó mới được phép ký kết Hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất mới tách này. (Dựa theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Ví dụ 2:

 Ông N có thửa đất nông nghiệp 1200m vuông. Giờ ông N muốn mua bán với Ông H 1/2 thửa đất này, tức là 600m vuông.

Thì Ông N phải đi làm thủ tục tách thửa trước, tức là từ 01 thửa 1200m, thành 02 thửa, mỗi thửa 600m và mỗi thửa mới này sẽ có 01 sổ riêng nhưng vẫn đều đứng tên ông N.

Sau đó, Ông N muốn bán thửa mới nào, thì cần cầm sổ của thửa đó, ra Công chứng chuyển nhượng (Chỉ 600m) cho Ông H. Công chứng xong, Ông H  làm thủ tục chuyển đổi 600m sang tên cho mình, mà không cần phải làm thủ tục tách thửa nữa.

Điều kiện được mua bán, chuyển nhượng Nhà đất sổ chung.

Nhà đất sổ chung có được cấp phép tách thửa không?

Theo quy định tại tại Điều 188 khoản 1 Luật đất đai 2013 và các Văn bản Hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã chỉ rõ cho những người đồng sở hữu đất sổ chung được quyền tách riêng nếu đáp ứng được các điều kiện mà Luật quy định như sau:

  • Đáp ứng đầy đủ điều kiện về diện tích và kích thước cạnh t ối thiểu. (Ví dụ :Chẳng hạn theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích ngôi nhà tối thiểu được tách thửa của UBND TP Hồ Chí Minh là 50 m2, với chiều rộng tối thiểu là 4m. )
  • Có Giấy chứng nhận đầy đủ, hợp pháp.
  • Không có tranh Nhà đất
  • Đất không thuộc quy hoạch , giải phóng mặt bằng.
  • Vẫn trong thời hạn được sử dụng đất.

Tuy vậy, khi thực hiện thủ tách thửa, chúng ta cũng cần lưu ý những điểm sau:

  • Diện tích tối thiểu được tách thửa là diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định.
  • Nếu tách thửa tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu ,nhưng đã thỏa thuận được để xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới .Thửa đất mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.

Thủ tục chuyển nhượng mua bán Nhà Đất sổ chung .

Thủ tục tách thửa đất chung sổ

Ngoài ra, trong trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được phép tách thửa.

Đối với trường hợp có diện tích sau khi tách thửa không đủ điều kiện, người mua có quyền đưa tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, để cấp giấy chứng nhận riêng thay vì tách thửa.

Hồ sơ cần có khi tách thửa đất chung sổ

Theo quy định tại điều 19 nghị định 82/2007/NĐ-CP ngày 25-05-2007 của chính phủ, hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận bao gồm các loại giấy tờ sau:

  • Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Bản vẽ vị trí đất hoặc địa chính thửa đất
  • Ngoài ra, khách hàng có thể tới phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại quận/ huyện để được hướng dẫn thủ túc và cấp một số mẫu đơn theo quy định.

Rủi ro khi mua bán chuyển nhượng Nhà đất sổ chung

Mua nhà đất chung sổ ,có nên hay không?

Đất thuộc quy hoạch sẽ không đươc phép tách thửa .Nhưng người bán lợi dụng tâm lý ham rẻ và thiếu hiểu luật. Người bán đã bán cho nhiều người giá rẻ và ký kết hợp đồng viết tay, không văn bản công chứng và người mua chỉ cầm Giấy chứng nhận Nhà đất đứng tên người bán.

Giao dịch này là bất hợp pháp, không được pháp luật công nhận

Lúc đất bị thu hồi ,người mua lúc này mới sững sờ vì bị lừa tiền trắng trợn.

Vì vậy, có nên mua nhà đất sổ chung hay không?  Không nên vì quá nhiều rủi ro.

Năm rủi ro gặp phải  khi mua nhà đất chung sổ 

Không đủ điều kiện ,không thể tách sổ

Nhiều người vẫn chọn mua Nhà đất sổ chung, với hi vọng sau này tách thửa riêng. Tuy nhiên, đâu phải lúc nào cũng có thể tách thửa được. Nếu diện tích đất quá nhỏ thì không được phép tách sổ.

Đối với trường hợp mua Nhà đất sổ chung chỉ để đầu tư sinh lời. Tuy nhiên việc tách sổ thường mất thời gian khá dài, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của người mua.

Khó khăn trong quá trình khai thác sử dụng.

Mọi vấn đề khi khai thác sử dụng nhà đất chung sổ đều cần sự đồng thuận của tất cả những người đồng sở hữu thửa đất .

Do đó, mỗi khi muốn mua bán ,chuyển nhượng, tặng cho, phải thuyết phục tất cả những người đồng sở hữu còn lại, gây ra nhiều phiền hà, rắc rối.

Khi mua nhà đất sổ chung bằng giấy viết tay dễ mất trắng

Ví dụ:

 Ông S có thửa đất rộng 600m vuông.Ông S đồng ý bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y.

 Tuy nhiên thì việc tách thửa không thể được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa. Và thế là Ông S viết giấy tay bán cho Ông X 200m, Ông Y 200m mà không qua công chứng hợp pháp.

Trong trường hợp này, Hợp đồng không được công chứng, việc lập Vi bằng không có giá trị pháp lý gì.

Về giá trị pháp lý, quyền sử dụng toàn bộ 600m vuông đất vẫn chỉ thuộc duy nhất về Ông S. Giấy chứng nhận Nhà đất cũng chỉ đứng tên Ông S. Mọi quyền sở hữu, sử dụng mảnh đất về mặt pháp lý vẫn chỉ thuộc toàn quyền của ông S.

Nếu ông S có mang sổ này đi Công chứng thế chấp cho Ngân hàng, hoặc Công chứng bán toàn bộ 600m cho một người khác, thì xem như những Người mua bằng giấy tay coi như mất tiền mà không có nhà đất để ở. Có kiện ra tòa thì tòa án vẫn bảo vệ quyền lợi cho ông S

Bởi vì việc mua bán giữa Ông S và Ông X, Ông Y, không được công chứng, không được đăng ký sang tên, tức chưa được pháp luật công nhận.

Khó có thể chuyển nhượng hoặc bán lại.

Mặc dù nhà đất chung sổ có giá bán rẻ hơn so với thị trường thì đi kèm  rủi ro nhiều hơn. Khi thực hiện mua bán nhà đất sổ chung sẽ cần có sự đồng thuận của tất cả những người đồng sở hữu.

Ví dụ :

Có 10 người đồng sở hữu Nhà đất sổ chung .Sau này một người mua muốn tặng, cho ngôi nhà đó cho con mình, thì phải được tất cả 9 người còn lại đồng thuận ra công chứng ký tên.

Trường hợp 9 người mua kia đã mất, thì phải triệu tập cho đủ tất cả các đứa con của 9 người đó, để đàm phán, nài nỉ , thậm chí phải cho tiền, thì họ mới chịu ra công chứng ký tên. Nếu chỉ cần 1 trong số đó không đồng ý, thì mãi mãi căn nhà của bạn không được chuyển quyền cho bất cứ ai, kể cả người  thừa kế theo di chúc.

Nhà đất sổ chung có vay được ngân hàng không?

Về mặt lý thuyết, đất chung sổ  vẫn thế chấp vay ngân hàng được . Nhưng trên thực tế, là rất khó.

Lý do là nếu có một cá nhân đứng tên chung trên sổ, cá nhân này muốn vay vốn ngân hàng thì cần có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại.

Nếu các chủ sở hữu còn lại là những người xa lạ, người cần vay vốn sẽ khó mà được sự chấp thuận. Nên hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam không chấp nhận cho nhà đất sổ chung vay tiền.

Mặc dù mua Nhà đất sổ chung giúp người mua giảm gánh nặng chi phí nhưng đi kèm rủi ro khó tránh nổi.

Đề xuất phòng ngừa rủi ro khi mua nhà đất sổ chung.

Kiểm tra xem Nhà đất sổ chung có đủ điều kiện tách sổ không

Nhiều trường hợp chủ đất dù rất rộng nhưng không thể tách thửa từng sổ riêng ra bán vì đất thuộc quy hoạch. Nhưng vẫn xây nhà mấy chục căn ra để bán.

Những căn nhà này không  hề được cấp phép xây dựng.Vì vậy, người mua chung cư mini này không được Giấy chứng nhân Nhà đất riêng mà là Giấy chứng nhận Nhà Đất sổ chung với các đồng sở hữu khác.

Do đó  trước khi giao dịch mua bán , nên dành thời gian tìm hiểu kỹ khu đất dự định mua có thuộc quy hoạch mở đường, cây xanh… Để xác minh thửa đất có quy hoạch hay không bạn có thể tìm hiểu ở phòng địa chính xã, huyện để xác định tình trạng đất.

Nếu là căn nhà hoàn thiện hãy gặp những người mua trước đó và xem  Giấy chứng nhân họ được cấp . Mua phải nhà đất sổ chung vô cùng rủi ro về quyền sở hữu và khó khăn cho các giao dịch sau khi mua nhà đất.

Không mua bán Nhà đất sổ chung bằng giấy viết tay, vi bằng không có công chứng

Lưu ý hiện nay nhiều giao dịch mua bán qua không Công chứng , chủ đất  sẽ mua bán giấy tay, mua bán bằng hình thức lập vi bằng, mua bán nhưng làm uỷ quyền công chứng… Các giao dịch này đều bất hợp pháp, có thể dẫn đến mất tiền mà không nhận được gì, nhà của người khác, nhà tranh chấp…

Nếu mua nhà sổ chung qua công chứng và đứng tên trên sổ thì nó hoàn toàn hợp pháp, mua sổ chung qua giấy tay, vi bằng, uỷ quyền… thì có rủi ro bị chủ đứng tên trên sổ lật kèo, bị cưỡng chế thi hành án, tranh chấp sau này khi giá trị bất động sản tăng cao.

Ví dụ 6:

 Ông S có thửa đất rộng  600m vuông. Ông S đồng ý bán 200m cho Ông X, và 200m cho Ông Y. Thế nhưng việc tách thửa không thể được, vì diện tích quá nhỏ không đủ điều kiện để tách thửa.

Do đó, trong trường hợp này Các bên chỉ có thể làm Văn bản có công chứng về việc đồng sở hữu Nhà đất.

Tức là, trước đây, thửa đất chỉ đứng tên Ông S, là thuộc sở hữu của Ông S, nhưng bây giờ trở thành sở hữu chung của cả 03 Ông S X Y. Trên Giấy chứng nhận cũng ghi đầy đủ thông tin họ tên cả 03 người. Mỗi người được nhận 200m.

Sau này ,Ông S muốn mua bán, tặng ,cho, chuyển nhượng thửa đất 200m … phải có sự đồng ý của Ông X và Y. Trong trường hợp này, vì đã bổ sung đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận Nhà đất sổ chung, nếu ông S có cầm Giấy chứng nhận Nhà đất ,để thế chấp ngân hàng thì ngân hàng cũng sẽ không thể được Ngân hàng chấp nhận ,nếu Ông X, Y không đồng ý.

Lời kết

Nếu bạn đã đọc đến những dòng cuối này , hẳn là bạn đang rất quan tâm về chuyện mua nhà đất chung sổ .Hy vọng bài viết của datnenvungven giúp bạn có cái nhìn tổng thể và đưa ra quyết định sáng suốt. 

Viết một bình luận